Vendita dell’immobile e pagamento della rata condominiale

Un motivo di dissidio molto frequente nella prassi, è chi debba pagare le rate del condominio relative a spese già deliberate dall’assemblea condominiale in caso di vendita dell’immobile. Una recente sentenza della Cassazione è tornata sulla problematica ribadendo ancora una volta quanto sostenuto anche in tempi molti recenti (Cass., n. 23345/08), chiarendo ancora una volta che perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo (Cass. n. 23686/2009).
Tale nuovo arresto giurisprudenziale, tuttavia, merita alcuni chiarimenti. La fattispecie concreta cui si riferisce la sentenza citata si caratterizzava per il fatto che il contratto di compravendita era stato perfezionato in data 27/05/2002 e trascritto due giorni dopo, mentre la delibera condominiale che approvava le spese per le quali era stato emesso il decreto ingiuntivo era stata adottata il giorno successivo alla vendita, ovvero il 28/05/2002, cioè dopo che l’acquirente dell’appartamento era divenuto “condomino” di quel determinato edificio.
Questo particolare è di estrema rilevanza, e differenzia l’ipotesi in cui il subentro del nuovo condomino avvenga dopo la delibera assembleare e prima che le rate siano pagate dal venditore dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, infatti, trova applicazione l’art. 63, disp. att., c. c., il quale statuisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.