Cortile condominiale: uso e limiti

Prendendo spunto da una controversia nella quale si contestava l’estensione d’uso di un passaggio pedonale condominiale anche ai veicoli a trazione meccanica, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21256/2009, si è pronunciata sui limiti dell’uso del cortile condominiale, fissando le condizioni per ammetterla, ribadendo interessanti principi.
Il primo comma dell’articolo 1102 del Codice civile, come ripetutamente confermato da giurisprudenza e dottrina, pone due limiti all’utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune: l'uno, di carattere quantitativo, che impone di consentire agli altri condomini "il pari uso" del bene; l'altro, di natura qualitativa, che prescrive la non alterazione della normale destinazione della cosa.
La nozione di “pari uso” non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
L'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2007, n. 4617).
In riferimento alla non alterazione, quanto al transito con mezzi meccanici, è stato affermato che tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività - anche diverse rispetto a quelle compiute in passato - che non siano vietate dal regolamento condominiale, poiché tale uso non può ritenersi condizionato nè dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. civ. Sez. II, 16-03-2006, n. 5848).