Il diritto di superficie e la servitù altius non tollendi sono compatibili

Nella pratica commerciale non è raro che il proprietario di un terreno venda a un costruttore la cosiddetta “colonna d’aria” che consente di edificare nei limiti dalle stesse parti pattuite. Tale definizione, però, deve essere ricondotta nell’ambito di una fattispecie astratta disciplinata dal codice civile, ed è per questo che i giudici qualificano la suddetta “colonna d’aria” talvota servitù altius non tollendi (che consente di costruire sino a una certa altezza), talaltra diritto di superficie (che consente a un soggetto di costruire, acquistandone la proprietà , su di un fondo altrui). Questi ultimi diritti si ritenevano incompatibili poiché espressione di interessi contrapposti che non potevano concentrarsi sullo stesso bene e in capo al medesimo soggetto. Con sentenza del 24 novembre 2009, n. 24701, la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento, chiarendo che la vendita della “colonna d’aria” non può considerarsi una cessione di proprietà, e che la stessa può ricondursi nel diritto di superficie o nella servitù altius non tollendi, come sopra accennato, specificando che tali diritti sono compatibili in quanto tendono a disciplinare anche situazioni future. Infatti, mentre il diritto di superficie consente di costruire immediatamente un edificio, e si estingue per non uso dopo vent’anni, la servitù in esame si proietta potenzialmente anche dopo il ventennio, iniziando il suo termine di prescrizione dal momento in cui si viola la prescrizione imposta dalla medesima servitù di non costruire oltre una certa altezza.