Vendita dell’immobile e pagamento della rata condominiale

Un motivo di dissidio molto frequente nella prassi, è chi debba pagare le rate del condominio relative a spese già deliberate dall’assemblea condominiale in caso di vendita dell’immobile. Una recente sentenza della Cassazione è tornata sulla problematica ribadendo ancora una volta quanto sostenuto anche in tempi molti recenti (Cass., n. 23345/08), chiarendo ancora una volta che perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo (Cass. n. 23686/2009).
Tale nuovo arresto giurisprudenziale, tuttavia, merita alcuni chiarimenti. La fattispecie concreta cui si riferisce la sentenza citata si caratterizzava per il fatto che il contratto di compravendita era stato perfezionato in data 27/05/2002 e trascritto due giorni dopo, mentre la delibera condominiale che approvava le spese per le quali era stato emesso il decreto ingiuntivo era stata adottata il giorno successivo alla vendita, ovvero il 28/05/2002, cioè dopo che l’acquirente dell’appartamento era divenuto “condomino” di quel determinato edificio.
Questo particolare è di estrema rilevanza, e differenzia l’ipotesi in cui il subentro del nuovo condomino avvenga dopo la delibera assembleare e prima che le rate siano pagate dal venditore dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, infatti, trova applicazione l’art. 63, disp. att., c. c., il quale statuisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Ausiliari del traffico e legittimità delle multe da essi rilevate

Al di là delle ragioni che hanno spinto la loro introduzione sulle strade italiane, gli ”ausiliari del traffico” oggi sono una realtà con la quale bisogna fare i conti, e pertanto appare opportuno comprendere le condizioni che rendono legittime le multe da essi elevate agli automobilisti. Anche questa, infatti, rappresenta una vexata questio che ha coinvolto con sempre maggiore frequenza i giudici della Suprema Corte, i quali si sono persino pronunciati a Sezioni Unite il 9 marzo 2009, stabilendo che le violazioni in materia di sosta che non riguardino le aree contrassegnate con le strisce blu e/o da segnaletica orizzontale e non comportanti pregiudizio alla funzionalità delle aree distinte come sopra precisato, non possono essere legittimamente rilevate da personale dipendente delle società concessionarie di aree adibite a parcheggio a pagamento, seppure commesse nell’area oggetto di concessione (ma solo limitatamente agli spazi distinti con strisce blu).
Sull’argomento la Cassazione è tornata con la sentenza n. 22676, emessa il 27 ottobre 2009, ribadendo che i c.d. vigilini (gli ausiliari del traffico) possono sanzionare gli automobilisti “indisciplinati” che parcheggiano in divieto di sosta le proprie autovetture nelle strade pubbliche, anche fuori dalle famigerate “strisce blu”, solo se dipendenti comunali. I limiti di competenza sono valide solamente per coloro che si trovano alle dipendenze delle società concessionarie, i quali possono rilevare le infrazioni esclusivamente nelle zone blu e in quelle limitrofe di stretta pertinenza (che impediscono il parcheggio nella zona blu impedendo la riscossione del relativo ticket), e per gli ispettori del trasporto pubblico legittimati a rilevare multe nelle corsie preferenziali dei mezzi pubblici.

Processo troppo lungo? Risarcimento in quattro mesi!

Com’è noto, il male per definizione della giustizia italiana è la lunghezza dei processi! Forse non tutti sanno che grazie alla L. 24 marzo 2001, n. 89 (Legge Pinto), per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’eccessiva lunghezza del processo non è più necessario rivolgersi alla Corte di Giustizia Europea con sede in Strasburgo, ma è sufficiente presentare un ricorso presso la Corte d’Appello, la quale entro quattro mesi emette un decreto provvisoriamente esecutivo e ricorribile in Cassazione.
Appare opportuno mettere subito in rilievo che il danno (non patrimoniale) in esame non deve essere provato, in quanto esso è conseguenza normale – anche se non automatica - della violazione del diritto alla ragionevole durata del processo, sicché, pur dovendo escludersi l’automaticità è necessariamente insito nell’accertamento della violazione, per cui il giudice, una volta accertata e determinata l’entità della violazione relativa alla durata ragionevole del processo secondo le norme della citata legge n. 89 del 2001, deve ritenerlo sussistente, sempre che non ricorrano circostanze particolari che ne evidenzino l’assenza nel caso concreto (Cassazione Sezioni Unite, n. 1338/2004; Cass. n.402/2009)
La condizione per ottenere il risarcimento suddetto è la violazione della ragionevole durata dei processi (art. 2, comma I, L n. 89/2001), da valutare in relazione alla complessita' del caso, e, in funzione di quest’ultima, del comportamento delle parti e del giudice del procedimento, nonche' quello di ogni altra autorita' chiamata a concorrervi o a comunque contribuire alla sua definizione (art. 2, comma II, L. n. 89/2001).
Poiché la legge non indica termini, anche i giudici italiani hanno fatto proprio il sistema adottato dalla Corte europea che considera ragionevole un processo il cui primo grado duri tre anni, il secondo due, e quello di legittimità (Cassazione) tre.
Se il processo nel suo complesso, o un singolo grado di esso, dovesse superare i suddetti limiti, entrambe le parti (attore e convenuto) sono legittimate a chiedere e ottenere il risarcimento danni, con buona pace del lento sistema giudiziario italiano!

Photored: La multa è legittima in presenza di un vigile o con lo scatto di almeno due foto

Come molti sapranno il Photored è un dispositivo collocato in prossimità dei semafori in grado di rilevare automaticamente il passaggio con il rosso. Quasi tutti gli automobilisti si saranno chiesti se v'è il rischio che venga rilevata un'infrazione qualora si superi il semaforo con il verde e al momento dell’accensione del rosso si dovesse restare imbottigliati nel traffico. Sull’argomento è intervenuta un’interessante sentenza della Cassazione che ha sostenuto la necessità della immediata contestazione dell’infrazione, e dunque la presenza del vigile, qualora il dispositivo dovesse scattare una solo foto, facendo permanere, così, lo stato d’incertezza sull’effettivo passaggio con il semaforo rosso. Incertezza che verrebbe meno solo se tale circostanza fosse accertata con una doppia foto che verifichi la posizione del veicolo sia con il verde che con il rosso, o con la presenza di un vigile che soprintenda tutte le suddette fasi (Cass. Sentenza n. 7388/2009).

Condizione per la risoluzione del contratto di vendita in caso di bene difettoso o privo delle qualità promesse

Un’ipotesi particolarmente frequente nel commercio, è l’acquisto di beni affetti da vizi o privi delle qualità promesse dal venditore. In entrambi i casi è possibile esperire l’azione di risoluzione del contratto, ma in presenza di condizioni diverse. Come ha ulteriormente chiarito la Cassazione con una recente sentenza, per l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di compravendita per i vizi delle cose che di esso formano oggetto non è richiesta dall'art. 1492 c.c. la colpa dell'alienante, la cui sussistenza è, invece, necessaria per promuovere l'azione risolutoria per difetto delle qualità promesse, in quanto l'art. 1497 c.c., che disciplina quest'ultima, richiama, a differenza dell'altra norma, le disposizioni generali dell'istituto della risoluzione per inadempimento, il quale è fondato sulla colpa, per promuovere l'azione risarcitoria, nella quale l'art. 1494 c.c. presuppone la colpa del venditore, ponendo a suo carico una presunzione di conoscenza dei vizi (Cassazione civile , sez. II, 18 maggio 2009, n. 11423).
L’assenza delle qualità pattuite per l'uso al quale la stessa era destinata, poiché, a differenza della garanzia per vizi - che ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore - l'azione di cui all'art. 1497 c.c., rientrando in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 c.c., postula che l'inadempimento posto a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente (Cassazione civile , sez. II, 24 maggio 2005, n. 10922)

Approvazione tabelle millesimali e legittimazione passiva dell'amministratore in caso d'impugnazione: La parola alle Sezioni Unite della Cassazione

Per lungo tempo la S.C. ha ritenuto che l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientra nella competenza dell'assemblea, ma costituisce oggetto di un negozio di accertamento, il quale richiede il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520).
A sostegno di tale tesi si rileva che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea, o che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali,deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801).
La delibera con la quale si approva la tabella millesimale senza il consenso anche di uno solo dei condomini, secondo parte della giurisprudenza e affetta da nullità assoluta senza limitazione di tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359); secondo altra giurisprudenza configurerebbe una ipotesi di nullità relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012; 6 maggio 1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274).
Strettamente connesso a questa problematica, è l'ulteriore contrasto giurisprudenziale in materia di legittimazione passiva dell'amministratore o dei singoli condomini (orientamento prevalente: sent. 10 maggio 1992 n. 4405; 8 aprile 1983 n. 2499; 18 aprile 1978 n. 1846; 21 marzo 1977 n. 1084) in caso di domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento della invalidità o inefficacia della tabella millesimale.
Un ulteriore autorevole indirizzo giurisprudenziale è prossimo, e probabilmente porrà un fondamentale punto fermo.

Annullabilità della delibera che statuisce sui criteri di ripartizione delle spese condominiali

Cass. Civ. , Sez. II, sentenza del 14 gennaio 2009, n. 747


In materia di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri e' inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137, c.c..
Tale orientamento giurisprudenziale è stato parzialmente rimodellato da una recente sentenza del Supremo Collegio, il quale ha deciso che esso trova applicazione solo nel caso in cui l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge; al di fuori di questa ipotesi, invece, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente annullabili a norma dell'art. 1137, c.c..